Более точной представляется позиция В. С. Ема: "Если при аренде час­ти здания или сооружения права арендатора на земельный участок могут определяться только в договоре или не определяться вообще, то при аренде здания или сооружения в целом права арендатора на земельный участок могут определяться не только договором, но и законом (п. 2 ст. 652 Гражданского кодекса)"[25].

Таким образом, можно сделать вывод о том, что, если арендатор не может владеть и пользоваться арендуемым нежилым помещением, не имея права пользования и (или) владения земельным участком, на кото­ром находится здание, где расположено нежилое помещение, а также не имея права пользоваться общими помещениями и оборудованием самого здания, соответствующие права должны быть предоставлены ему арендо­дателем. Арендодатель должен предоставить арендатору эти права неза­висимо от того, будут применяться к договорам аренды нежилых помеще­ний правила ст. 652 и 653 ГК РФ или нет.

Государственная регистрация договоров аренды нежилых по­мещений, заключенных на неопределенный срок. Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственный регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Однако в соответствии с п. 2 ст. 601 Кодекса договор аренды любого имущества, в том числе здания, сооружения или нежилого помещения, может быть заключен без указания его срока. В данном случае если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Поскольку п. 2 ст. 651 ГК РФ вводит обязательную государственную ре­гистрацию для договоров аренды зданий, сооружений или нежилых поме­щений с определенным сроком аренды, равным одному году или более, естественным становится вывод, что договоры на неопределенный срок такой регистрации не подлежат. Вместе с тем нельзя не учитывать, что продолжительность аренды по договору, заключенному на неопределен­ный срок, может значительно превысить срок в один год и, следователь­но, отсутствие государственной регистрации такого договора будет проти­воречить самой сущности регистрации, призванной обеспечить гласность соответствующих арендных отношений и их соответствие законодательст­ву.